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合建房屋 廣告費不能全認列

日期 : 2020-03-25

建商申報要小心,在合建分售情況下,廣告費不能全數認列。國稅局表示,建商與地主合建分售或合建分成,其不動產建案所發生廣告費,必須按照售價比例分攤認列。

 

官員表示,過去在實務上,常常會有企業誤將全數廣告費認列,但國稅局在查核上考量到尚有地主分成,基於收入費用配合原則,按照售價比例分攤計算房地各別應分攤廣告費,因此建商不能認列全額。

 

合建房屋基本上多為三種型態,第一種「合建分屋」,由建商提供資金興建、事後與地主依約定比例分配房屋,像是按照樓層分配,然後建商、地主個別出售其分得房屋,其收益就是各自負擔。

 

第二種「合建分售」,地主與建商先行簽訂契約,雙方各自出售房屋,但依約定銷售收益分配比例。

 

第三種則是「合建分成」,由建商出資合作興建房屋,地主與建商以共同名義或委託建商名義,與承購人簽訂不動產買賣合約,地主與建商按比例併同移轉給購買者,價金則依雙方約定之比例分配。

 

依照我國營利事業所得稅查核準則第78條規定,具有廣告性質的各項費用,應取得統一發票或合法憑證,並檢附載有活動名稱及營利事業名稱的廣告或促銷證明文件。

 

但官員指出,依照收入費用配合原則,如果是有涉及到按照比例分配不動產價金情況,像是「合建分售」、「合建分成」,廣告費自然也要按照比例去調整。

 

至於「合建分屋」因為是地主跟建商在完工後分割不動產,自行做銷售,不會涉及到地主、建商針對價金做分潤情況。

 

官員舉例,A建商與地主B採合建分售方式興建不動產建案,廣告費為1千萬元,若建物及土地的售價比例為40%及60%,等於建商分到的不動產出售利潤為四成,則A在申報營所稅時,可列報的廣告費上限為400萬元(1千萬元x40%)。

訊息來源:工商時報